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调查公司服务项目 公募基础设施REITs基金治理机制初探
添加时间:2020-12-09
 

探索公共基础设施房地产投资信托基金的治理机制

探索公共基础设施房地产投资信托基金的治理机制

中国证券报·中国证券网2020-11-24 06:47

□海富通基金李晓飞

中国证监会近日发布了《公开发行基础设施证券投资基金指南(试行)》,标志着公开发行基础设施证券投资基金的正式启动。公开房地产投资信托采取封闭式运营,通过认购资产支持证券来持有基础设施项目公司100%的股权。交易结构相对复杂。良好的资金管理机制对于公共REIT的顺利运营和成功试点至关重要。

公共房地产投资信托与上市公司治理机制之间的异同

公开发行房地产投资信托和上市公司的治理机制都是解决委托-代理关系的制度安排。公开发行的REIT旨在参考上市公司的治理做出适当的安排。

从法律依据的角度来看,公开发售的房地产投资信托基金是合同基金,其法律依据主要是证券法和证券投资基金法,其直接经营的基础是基金合同。上市公司的法律依据主要是公司法,经营的直接依据是公司的章程。

从治理结构和治理责任划分的角度来看,公开发行房地产投资信托的基础是信托关系,治理结构是基金单位持有人是信托人调查公司服务项目,基金管理人和基金托管人是信托人。受托人,基金持有人和基金托管人有权监督基金管理人,而基金单位持有人大会是基金的授权机构。房地产投资信托基金公开基金的股东大会有权就重大项目的收购或出售,重大关联交易以及更换外部管理机构等事项做出事先决定。

上市公司是根据公司法设立的独立法人实体。治理结构主要包括股东大会,董事会,监事会和管理管理。股东大会是公司的最高权力机构。董事会的主要职能包括:召开股东大会,确定主要计划,制定主要计划,确定公司的机构设置,任命管理人员和制定基本制度。

合同型基金单位持有人会议的权力明显小于股东大会和上市公司董事会的权力。这是因为建立基金的基础是投资者对基金经理和基金保管人的信任,并且投资者不必进行大规模的投资管理活动。公开REITs基金股东大会增加了许多决策权,并具有股东大会和上市公司董事会的一些权力,这有利于保护基金份额的利益。持有人。

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从财产托管机制的角度来看,公开发行的房地产投资信托与上市公司有很大不同。公司的财产保管主要是公司本身的责任,财产保管和投资业务整合在上市公司中;公开发行的REIT拥有资金托管人,除了行使资金外,除了财产保管的功能和权力以及对基金经理的监督之外,还增加了多种功能,例如所有权证的保管,资本账户和现金流量的监督,项目公司保险和借款的监督和监督。

从信息披露要求的角度来看,公开发行的房地产投资信托基金的信息披露要求与上市公司的信息披露要求相似。

综上所述,公共房地产投资信托的治理机制不仅具有契约型基金的特征,而且具有上市公司治理机制安排的一部分,大大提高了对基金份额持有人利益的保护程度。

基金份额持有人会议是房地产投资信托基金公开发行的权力。它具有四个主要特征:重大事项事先决定权,分级投票机制,回避投票机制和更高的投资者参与度。

外部机构的招聘和监督

为了保护投资者的利益,公共房地产投资信托基金可以在多个环节引入外部专业机构东莞老公外遇调查公司,并利用专业机构的力量来增强基础设施项目投资和运营管理的专业性。

在项目准入过程中,发挥专业机构的作用调查公司服务项目东莞婚姻调查的费用,严格控制项目质量。为了严格控制基础设施项目的质量,《公开发行房地产投资信托指南》要求基金管理人严格控制项目准入,必要时可以聘请证券公司为财务顾问,对项目进行尽职调查。此外,基金经理应聘请评估机构对项目进行评估,并聘请律师事务所或会计师事务所发表相应的专业意见。

在公共房地产投资信托基金的运营过程中,请使用专业机构不断评估项目的价值,并做好积极管理的工作。在存在公共房地产投资信托基金期间,基金经理每年聘请一个评估机构来评估项目资产。当发生对基金单位持有人的利益有重大影响的情况时,有必要聘请评估机构对项目资产进行及时评估。评估机构不得连续三年为同一基础设施基金提供评估服务。

为巩固公共房地产投资信托基础资产的运营和管理责任,《公共房地产投资信托指南》明确规定,基金管理人应对项目的运营和管理负责。同时,为提高项目运营和管理的专业性,允许基金经理购买项目保险。制定和实施运营战略,签订协议,处理租赁管理,日常运营服务以及项目维护与重建的六项职责被委托给外部管理机构。基金经理仍然承担其他重要的运营和管理事宜。

在任命外部管理机构之前,基金经理应对外部管理机构进行充分的尽职调查,以确保其具有专业的管理能力。在确定任命时,基金经理和外部管理机构应签署基础设施项目运营和管理服务协议,以明确双方之间的各种合作项目。基金经理每年至少评估一次外部管理机构的绩效,并至少每六个月检查一次项目运营和管理的相关文件。

《公开发行房地产投资信托基金指南》明确规定,公开发行房地产投资信托基金的基金管理人必须在基金合同中规定解雇外部管理人的法定条件。在其他情况下,可以由基金单位持有人会议的表决代替基金经理。外部管理机构。